Ustawa z dnia 12 lipca 2024 r. – Prawo komunikacji elektronicznej – wpływ na branżę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami
10 listopada 2024 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 12 lipca 2024 r. – Prawo komunikacji elektronicznej (Dz. U. poz. 1221), która znacząco wpłynie nie tylko na sytuację konsumentów, ale także na prawa i obowiązki przedsiębiorców, w tym podmiotów, działających w branży zajmującej się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. Prawo komunikacji elektronicznej zastąpi obowiązującą od przeszło 20 lat ustawę z 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 34) oraz wyznaczy nowe wytyczne dotyczące komunikacji elektronicznej w Polsce. Według informacji na stronie Ministerstwa Cyfryzacji ustawa ta wprowadzi zmiany, które mają poprawić to, jak działa rynek telekomunikacyjny oraz lepiej chronić konsumentów. Istotną zmianą będzie między innymi zaostrzenie przepisów regulujących zgodę na kontakt marketingowy, co w kontekście pozyskiwania nowych klientów w branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, znacząco ograniczy praktykowanie tzw. cold callingu.
Zmiany w zakresie kontaktów marketingowych na gruncie nowej ustawy
Cold calling polega na bezpośrednim telefonicznym lub elektronicznym nawiązywaniu kontaktu z potencjalnymi klientami, którzy do tej pory nie wykazywali zainteresowania konkretną ofertą. Tego typu działania mają na celu przede wszystkim pozyskanie nowych klientów, budowanie marki i zachęcenie do współpracy w przyszłości. Nowe przepisy, które wejdą w życie 10 listopada 2024 roku, wykluczą możliwość posługiwania się taką formą kontaktu z potencjalnym klientem bez jego uprzedniej, jasno wyrażonej zgody. Należy podkreślić, że dotychczas możliwość wykorzystywania takiej techniki kontaktu stwarzał przepis art. 172 ustawy z dnia 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 34 z późn. zm.), który stanowił, że: Art. 172. [Używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego lub przesyłania niezamówionej informacji handlowej]
- Zakazane jest używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego lub przesyłania niezamówionej informacji handlowej w rozumieniu ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną, chyba że abonent lub użytkownik końcowy uprzednio wyraził na to zgodę.
Do tej pory konstrukcja przepisu obejmująca spójnik „i” pozwalała na interpretację przepisu, umożliwiającą kontakt z potencjalnymi klientami bez uprzedniej wyrażonej zgody abonenta. Spójnik „i” powodował, że aby uznać dane działanie za niedozwolone, w kontakcie z odbiorcą musiały zostać wykorzystane jednocześnie oba: telekomunikacyjne urządzenie końcowe oraz automatyczny system wywołujący. W konsekwencji skorzystanie wyłącznie z jednego środka komunikacji tj. telekomunikacyjnych urządzeń końcowych lub automatycznych systemów wywołujących dla celów marketingu bezpośredniego lub przesyłania niezamówionej informacji handlowej nie wiązało się z uznaniem takiego działania za czyn nieuczciwej konkurencji. Ustawa – Prawo komunikacji elektronicznej z dnia 12 lipca 2024 roku zastąpi obecnie obowiązujące regulacje. Kluczowym z punktu widzenia podmiotów posługujących się cold callingiem, czyli również pośredników w obrocie nieruchomościami, będzie art. 398 ust. 1, który wyeliminuje lukę prawną, dzięki której w dotychczasowym kontakcie z klientem powszechną praktyką było wykonywanie „zimnych telefonów” bez konieczności uzyskania uprzedniej zgody odbiorcy na tego typu kontakt. Zasadnicza różnica pomiędzy mającą wejść w życie, a dotychczasową regulacją, polega na usunięciu przez ustawodawcę spójnika między określeniami „automatyczne systemy wywołujące” a „telekomunikacyjne urządzenia końcowe”. W efekcie skorzystanie choćby z jednego z nich może doprowadzić do uznania działań przedsiębiorcy – w tym pośrednika w obrocie nieruchomościami – za czyn nieuczciwej konkurencji. „Art. 398. [Używanie telekomunikacyjnych urządzeń końcowych i automatycznych systemów wywołujących dla celów przesyłania informacji handlowej]
Zakazane jest używanie:
1) automatycznych systemów wywołujących,2) telekomunikacyjnych urządzeń końcowych, w szczególności w ramach korzystania z usług komunikacji interpersonalnej – do celów przesyłania informacji handlowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 18 lipca 2002 r. o świadczeniu usług drogą elektroniczną (Dz. U. z 2020 r. poz. 344 oraz z 2024 r. poz. 1222), w tym marketingu bezpośredniego, do abonenta lub użytkownika końcowego, chyba że uprzednio wyraził on na to zgodę.”
Konsekwencje wprowadzanych zmian
W jaki sposób niniejsze zmiany wpłyną na funkcjonowanie branży pośrednictwa w obrocie nieruchomościami? Przede wszystkim utrata jednej z kluczowych, bezpośrednich metod pozyskiwania nowych klientów oraz oferowania swoich usług. Nowe przepisy zaostrzają wymóg realizowania modelu opt-in, który polega na konieczności uzyskania uprzedniej zgody odbiorcy na bezpośredni kontakt marketingowy w ramach komunikacji elektronicznej. W praktyce spowoduje to nawiązywanie kontaktu wyłącznie z klientami rzeczywiście zainteresowanymi ofertą pośrednika i deklarującymi zgodę na taki kontakt. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami powinni zwrócić uwagę na ten wymóg i dostosować swoją dotychczasową praktykę do nowej rzeczywistości prawnej. Podmioty do tej pory wykorzystujące w swojej praktyce cold calling powinny także liczyć się z faktem, że w nowej ustawie przewidziano sankcję za naruszenie zakazu określonego w art. 398 ust. 1. Stosownie do art. 444 ust. 1 pkt. 81:
„Kto używa automatycznych systemów wywołujących lub używa telekomunikacyjnych urządzeń końcowych do celów przesyłania informacji handlowej bez uprzedniego uzyskania zgody abonenta lub użytkownika końcowego, podlega administracyjnej karze pieniężnej”
Art. 446 ust. 5 nowej ustawy określa zaś sposób obliczania wysokości administracyjnej kary pieniężnej, która w zależności od przychodu ukaranego podmiotu, może być bardzo dotkliwa.
„W przypadku niewypełniania obowiązku uzyskania zgody użytkownika końcowego, o której mowa w art. 398, Prezes UKE, nakłada, w drodze decyzji, na podmiot, biorąc pod uwagę charakter i zakres naruszenia, karę pieniężną w wysokości do 3 % przychodu ukaranego podmiotu, osiągniętego w poprzednim roku kalendarzowym lub do 1 000 000 zł, przy czym zastosowanie ma kwota wyższa.”
Wobec powyższego zasadne wydaje się dostosowanie obecnych działań pośredników w obrocie nieruchomościami do nowych wymagań ustawy z dnia 12 lipca 2024 r. – Prawo komunikacji elektronicznej. Brak prawidłowego usystematyzowania działań pośrednika powoduje, że ryzyko otrzymania kary pieniężnej wzrasta, a niezadowolony kontrahent posiada kolejną broń do walki z pośrednikiem.
Opracował:
aplikant adwokacki: Mariusz Stokłosa